הפקעת קרקע הוא תהליך בו קרקע חקלאית מוסבת על ידי המדינה לייעודים אחרים כמו בנייה או שימוש ציבורי. מרבית הקרקעות כיום בישראל הן קרקעות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. מסיבה זו, כל הקרקעות חייבות לעבור תהליך של הפשרת קרקעות שהוא למעשה התהליך החוקי של הפיכת הקרקע מחקלאית לקרקע המיועדת לבנייה. אנשים רבים בוחרים לרכוש קרקעות שעברו תהליך של הפשרת קרקעות בגלל המחירים האטרקטיביים שלהם ואכן ניתן היום לראות קבוצות רכישה רבות שמבטיחות מבני מגורים במחירים אטרקטיביים במיוחד הודות למחירי הקרקע הזולים. למרות הפיתוי והאטרקטיביות של רכישת קרקע שעברת תהליך של הפשרת קרקע , חשוב מאוד לבדוק היטב את השטח ואת ההיתרים והתכניות של הקרקע בטווח הקצר או הארוך.
בדיקה על סוגי הקרקע שיכולות לקבל אישורים
לא כל קרקע שנראית כמו קרקע שעומדת לעבור הפשרה היא אכן קרקע שמתאימה לבנייה או לצרכים ציבוריים. רכישת קרקעות חקלאיות מחייבת בדיקה על ידי סוכן נדל”ן מקצועי שיכול לאשר שאכן הקרקע מתאימה לבנייה מבני מגורים. הבדיקה תכלול בחינת התכניות של הפיתוח האזורי בו נמצאת הקרקע, בחינת תכניות המתאר של ייעוד הקרקע של הרשויות המקומיות ובחינת מטרות הקרקע מבחינת מבני קהילתיים ושירות לציבור כמו סלילת כבישים בסמוך לקרקע, בניית מבנים ציבוריים, מבני תעסוקה, מרכזי קניות וכדומה. הקרקעות שנחשבות לרווחיות הן הקרקעות המיועדות לבניה שנמצאות בסמוך למרכזים עירוניים מוכרים ושיש תכניות מתאר לבניית מרכזים קהילתיים סביבן.
בדיקה קפדנית של הקרקע
לאחר ההחלטה לרכוש קרקעות שעברו או שיעברו תהליך הפשרת קרקעות כדאי מאוד לבדוק את החוקיות של הקרקע על מנת להבטיח את חוקיות העסקה. בין הבדיקות שיש לבצע הן בדיקה על בעל הקרקע בטאבו, בדיקת המסמכים ואישור הנכונות שלהם והמקוריות שלהם, בדיקה של הייעוד של הקרקעות הסמוכות לקרקע המיועדת, בדיקת תכניות המתאר של הרשות המקומית, בדיקה של היישובים הבנויים הסמוכים לקרקע וההשפעה שלהם על אורח וסגנון החיים הקהילתי של האזור, בדיקה של קיום כבישים או תכניות לסלול כבישים שיובילו אל הקרקע וממנה ובדיקה על מרכזי תעסוקה סמוכים לקרקע הייעודית.
תמיד כדאי לפני כל פעולה להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה.
