שובר לפרסום בגוגל



עבודה עם מתווך ומתן בלעדיות-מדוע זה כדאי

PDF הדפסה דוא
עבודה עם מתווך ומתן בלעדיות-מדוע זה כדאי - 5.0 out of 5 based on 1 review
דירוג משתמש: / 1
גרועהכי טוב 
השיעור נכתב על ידי : אשר משאל   
ראשון, 11 אפריל 2010 15:50

לא מעט פעמים שואלים מוכרי דירות את עצמם: האם לעבוד עם מתווך? האם לתת לו בלעדיות על הנכס שלי? האם זה כדאי?

בסקירה הקצרה שלפניכם אני מקווה שתשתכנעו שיש דרך אחת להבטיח את המחיר הטוב ביותר לנכס שלכם,במינימום זמן ומינימום טרדה עבורכם המוכרים.

 

למוכר(בעל הנכס)- יש כאמור שתי אופציות:

 

1.הסכמה

2. מתן בלעדיות

 

הבה נבחן איזו אופציה עדיפה על המוכר בלבד:

הסכמה- הבעלים של הנכס יכול לעבוד עם כמה סוכנים שהוא רוצה וגם יכול למכור בעצמו לבד. הסוכן המנצח הוא זה שמביא את הקונה ומקבל עמלה שהיא בד"כ קטנה מ 2%

 

בלעדיות- היתר לעבוד עם סוכן אחד בלבד וחוסר יכולת למכור לבד.

 

מרבית בעלי הנכסים חושבים שהכי טוב להם היא השיטה של בהסכמה- כאילו כל האופציות פתוחות ויש תחרות בריאה בין הסוכנים.

 

הסכמה

לצורך ההמחשה נאמר שיש 5 סוכנים שפועלים ברקע- כולם נמצאים בלחץ זמן כדי להיות הראשונים שייקחו את העסקה, כ"א מהם חייב להפעיל לחץ על המוכר כדי שיסגור איתו וכדי שירד במחיר.למעשה במצב הזה הסוכנים הם סוסים טרויאניים שפועלים מול הלקוח שלהם ופועלים נגדו (זו אגב הסיבה שלמתווכים יש שם של חאפרים כי פעלו נגד המוכר שיוריד מחיר ויסגור עסקה).

השיטה הזו פגומה ופוגעת במוכר הנכס.

המוכר מצידו רוצה קונה שמוכן לשלם טוב כשהסוכן מצידו רוצה את הקונה הראשון שמגיע כדי שלא יגנבו לו את העסקה- ניגוד אינטרסים בלתי פתיר !!

בפורמט הזה כ"א מהסוכנים מחביא את הנכס אפילו מהקונה הפוטנציאלי כדי שלא יעקוף אותו ויגיע ישירות למוכר- זהו שיווק בהסתרה שמשליך אפילו על התמונות שהוא מפרסם על הנכס. המוטיבציה של הסוכן לשווק את הנכס נמוכה מאוד.

הסוכן למעשה יכול להביא רק את הקונים שלו כדי לראות את הנכס- לא ניתן לייצר שת"פ עם סוכנים אחרים- אני נאלץ לסגור את הנכס בפני כל הקונים שלא הגיעו דרכי ואז מתקבלת חשיפה מצומצמת מאוד לנכס.

אם בעל הנכס מתכוון בכל מקרה לשווק וללוות את מכירת הנכס עדיף לו לוותר על שירותי הסוכנים ולחסוך לעצמו כאבי ראש ועצבים מכיוון שבשיטת ההסכמה הוא מונע מהסוכנים לבצע פעילות עסקית שהיא לטובתו.

 

סוגיית המחיר- אם כל המכות. מחיר נכס עולה רק כתוצאה מביקוש.

בפורמט הזה הקונים לא יודעים אחד על השני ולא נוצרת תחרות כי כל סוכן מביא רק את הלקוחות שלו והאינטרס של הסוכן היא להוביל לעסקה מהירה רק עם הקונים שלו.

בעל הנכס נפגע כי התחרות היא בין הסוכנים ולא בין הקונים !

נכס בהסכמה פוגע חד משמעית במחיר הנכס.

לכל אורך התהליך מופעל לחץ מטורף על המוכר שנמצא לא אחת בלחץ זמן, הסוכנים מצידם מלכלכים אחד על השני ועושים לעיתים מעשים לא אתיים כדי לזכות בעסקה.

 

אם כך החסרונות בשיטת ההסכמה לסיכום:

ניגוד אינטרסים מובנה ובלתי פתיר בין הסוכן לבעלי הנכס

חשיפה מינימאלית+היעדר שיתופי פעולה

העדר תחרות- פגיעה במחיר

הסוכן מייצג את הקונה ורק את הקונה (סוס טרויאני)

בלאגן ותחנת רכבת בבית של המוכר,כאבי ראש ועצבים

 

מודל הבלעדיות

סוכן אחד בלבד- אין לחץ של זמן- אף אחד לא יכול לעקוף אותו.

הסוכן רוצה אותו דבר כמו המוכר- השגת התנאים הטובים ביותר.

שיווק- כלום לא מפחיד אותי,יכול לשווק בצורה מאסיבית עם שלט על הנכס ולא צריך להסתיר הנכס מחשש שמישהו יקדים אותי, בנכס בהסכמה אף סוכן לא שם שלט או מבצע פעילות שיווקית(לא מחויב ולא כדאי לו).

שת"פ- אני יכול לייצר שת"פ עם כל סוכן בארץ.

לדוגמא: יש לי 3 קונים,יש תחרות בריאה ביניהם על הנכס וקבלת המחיר הכי טוב עבור בעל הנכס.

האינטרסים של המוכר ושלי זהים לחלוטין בכל הפרמטרים !

הבעלים יהיה מרוצה כי קיבל את המחיר שרצה וללא כאבי ראש וטיילת ולחצים.

 

ü      בכל תהליך המכירה יש לך תקשורת עם בעל הנכס כדי להביא אותו לתמחור הנכון של הנכס,יש לך כסוכן אינטרס לשבת עם המוכר כמה זמן שצריך ולהשקיע בפעילות שיווקית יעילה ומאסיבית כי העסקה שלך.

ü      אם בעל הנכס מתלבט בין בלעדיות להסכמה- עדיף לו שיעבוד ללא מתווכים.

ü      בבלעדיות יש סכנה אחת לבעל הנכס: בחירה בסוכן לא טוב שלא מבצע את הפעילות- גם כאן החוק נותן לבעל הנכס אפשרות לצאת החוצה.

 

ü      מודל הבלעדיות הינו המודל המועדף לבעל נכס- חד משמעי !

 

 


www.remax-israel.com/hadarim
 
STU2

רוצים להוסיף מאמר לאתר? הרשמו עכשיו והכניסו מאמר חדש

חיפוש מהיר בגוגל

מאמרים - כל הזכויות שמורות לפרסום אתרים באינטרנט מבית אקטיביטק בע"מ קידום אתרים